Fuchsberger - Ingenieurbüro im Bauwesen

Wesentliche Baudokumente für Bauherren und Käufer

Folgende Genehmigungen, Nachweise und planerischen Unterlagen beschreiben ein Gebäude oder eine technische Anlage nahezu vollkommen und sind daher für den privaten Bauherrn und Käufer ein unverzichtbarer Bestandteil für die künftige Nutzung. Fehlen diese Unterlagen, so können sie später manchmal gar nicht, öfters nur noch kostenintensiv neu erstellt werden.
Aus diesem Grund empfehle ich allen Bauherren, Käufern, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) oder Hausverwaltungen, sich nachfolgende Unterlagen als Dokumentation zum Objekt übergeben zu lassen.

Ein bloßer Verweis, die Unterlagen wären bei einer Behörde einzusehen reicht keineswegs, da sich die Genehmigungsbehörden aus ihrer jahrelangen teuer gepflegten Archivierungstätigkeit aus Kostengründen zurückziehen, oder zurückziehen werden.

Der weitere – oft zitierte - Hinweis, der Bauträger habe aus Gründen des § 14 MaBV eine Aufbewahrungspflicht der Bauakten, betrifft (nicht nur nach meiner Auffassung) zum einen nur die in § 10 Abs. (4) 1. MaBV genannten Unterlagen und hat zum anderen nur finanztechnische und steuerrechtliche Gründe und keineswegs eine technische Dokumentationsaufgabe.
Für den Käufer einer größeren Anlage ist es unzumutbar, sich stundenlang durch Archive zu mühen, um letztlich – ohne Gewißheit auf Vollständigkeit – nur einige dieser Unterlagen in Händen zu halten.

Der aktuelle Hinweis

Aus eigener Gutachtererfahrung kann ich nur feststellen, daß diese Unterlagen so gut wie nie in notariellen Kaufverträgen Erwähnung finden. Diese Gefahr besteht nicht bei Beauftragung der Baubegleitenden Bauherrnbetreuung an einen Baufachmann, da dieser im Zuge einer qualifizierten Tätigkeit schon vor Abschluß des Kaufvertrags auf die notwendigen und unabdingbaren Bauunterlagen verweisen wird.

Die nachfolgenden Unterlagen sind, natürlich je nach Größe des Bau- oder Kaufvorhabens, möglichst vollständig als Bestandteil des Kaufobjekts in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Generelle Unterlagen
Nr.:UnterlagenErgänzungBegründung
1notarieller Kaufvertragbei WEG mit Teilungserklärungerklärt sich von selbst
2Baubeschreibungauch "Exposé" genanntdefiniert, was individuell geschuldet wird
Behördengenehmigung und Grundlagenplanung
Nr.:UnterlagenErgänzungBegründung
3Baugenehmigungmit sämtlichen Tekturen, Nachträgen und Auflagen + eventuell weitere behördliche Auflagenunabdingbar, erklärt sich von selbst
4Genehmigte Eingabepläne mit PrüfungsvermerkenM 1 : 100unabdingbar, erklärt sich von selbst
5Statische Berechnung mit Positionsplänensofern Prüfpflicht bestand, geprüftes Exemplarunabdingbar, für spätere Umbaumaßnahmen
6Bewehrungsplänesofern Prüfpflicht bestand, geprüftes Exemplarunabdingbar, für spätere Umbaumaßnahmen
7bzw. Ausführungspläne
Stahl und Holz
sofern Prüfpflicht bestand, geprüftes Exemplarunabdingbar, für spätere Umbaumaßnahmen
8Bodengutachten (Baugrundgutachten)eventuell mit hydrologischem Gutachtenunabdingbar wegen Aussagen zum anstehenden Boden und zu Grundwasserständen
9Schalplänenur bei komplexen Bauwerkenzur Kontrolle der Geometrie, Aussparungen, Schlitze, Einbauteile in manchen Fällen ist z.B. die Deckenstärke nur den Schalplänen zu entnehmen
10WerkpläneMaßstab 1 : 50die einzige Quelle, um später z.B. ohne Bauteilöffnung feststellen zu können, um welchen Wandbaustoff es sich handelt, ob es sich um tragende Wände handelt, wo Schlitze und Schächte vorhanden sind, etc.
eben die Details
Bauphysik
Nr.:UnterlagenErgänzungBegründung
11Bautechnische Nachweise zum Wärme-, Schall- und Brandschutzsiehe Energieeinsparverordnungunabdingbar, auch als Qualitätsmaßstab beim Wiederverkauf
12Wärmebedarfsausweis,
EnEV-Nachweis
unabdingbar gem. WSVO'95 bzw. jetzt EnEV 2002stellt die wesentlichen Ergebnisse der rechnerischen Nachweise in lesbarer Form zusammen.
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Wärmebedarfberechnung
nach DIN 4701
  
Fachplanungen
Nr.:UnterlagenErgänzungBegründung
14HLS – Planung
(Heizung, Lüftung, Sanitär)
Bestandsplanung mit Betriebunterlagenunabdingbar, für Neuplanung etc.
15ElektroplanungBestandsplanung mit Betriebunterlagenunabdingbar, für Neuplanung etc.z.B. Pumpenwartung
16Genehmigte EntwässerungsplanungBestandsplanung mit Betriebunterlagenzur Instandhaltung und für Neuanschlüsse
17Genehmigte
Außenanlagenplanung
unabdingbarzur Überprüfung der geschuldeten Leistung
Abnahme - Protokolle
Nr.:UnterlagenErgänzungBegründung
18Schließplan und Sicherungsscheinunabdingbarzur Nutzung eines Gebäudes
19Sämtliche Abnahmeprotokolle
der Fachgutachter für:

  • Rohbau
  • Schlußabnahme
  • Elektroanlagen
  • Heizungs-, Lüftungs-, Sanitäranlagen
  • Grundleitungen (Dichtheitsprüfung)
  • Rauch- und Wärmeabzugsanlage (RWA)
  • Kamin
  • Blitzschutzanlage
  • Aufzugsanlage
  • Tiefgaragen-
    Betriebssicherheit
  • Doppelparkersysteme
  • Sprinkleranlage
unabdingbarzur Nutzung eines Gebäudes
Sonstiges
Nr.:UnterlagenErgänzungBegründung
20Übersichtsplan mit Achsenlage
in DIN A3
als Ergänzung zum Lageplanzur generellen Orientierung
21Adressen aller BaubeteiligtenPlaner, Unternehmer, Ver- und Entsorger, Wartungsverträge, etc.unabdingbar für Rückfragen zu Planung und Gewerken